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Modifiche al Testo unico dell’edilizia: cambiano le regole per la demolizione e ricostruzione degli edifici

12 Aprile, 2021
Denise Carulli

Dal 15 settembre 2020 con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 120/2020 sono in vigore le modifiche apportate al Decreto Legge 76/2020, soprannominato “Decreto Semplificazioni” poiché contiene misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale. Tra gli effetti di queste riforme, hanno suscitato scalpore le modifiche al Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) che ha subito delle variazioni in alcuni punti, indirizzate a semplificare interventi di demolizione e ricostruzione di edifici privati e pubblici sul territorio nazionale con l'intento di facilitare la riqualificazione del patrimonio edilizio. Non mancano le novità anche per le ristrutturazioni.

Le ultime modifiche sono state volute per dare un nuovo impulso al Paese attraverso l’attivazione di nuovi cantieri.

I cambiamenti più importanti

Con le nuove norme sono necessari tempi più brevi per ottenere l'autorizzazione per effettuare lavori in zone ad alta sismicità, passando da 60 a 30 giorni, sempre contando a partire dalla data di presentazione richiesta il cui consenso si ottiene per il principio del silenzio-assenso, con la possibilità di ottenere un'attestazione sul decorso dei termini del procedimento

La stessa attestazione per la formazione del silenzio assenzio si può richiedere per il permesso di costruire.

Altra novità riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria che saranno soggetti a Scia anche quando si alterano i prospetti.

Si aggiunge anche la possibilità di legittimare immobili realizzati senza titolo abilitativo edilizio poiché all’epoca della costruzione ciò non era obbligatorio. Per questi edifici lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto oppure altre documentazioni che possono provarlo.

Il contributo di costruzione può essere ridotto, fino ad essere azzerato, per agevolare determinati interventi. Tra questi quelli realizzati con l’obiettivo di ottenere un’opera di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica, contenimento del consumo di suolo o recupero degli immobili dismessi.

Aggiunto un nuovo articolo, il 34-bis, con il quale si innalzano al 2% le tolleranze costruttive rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo, ad eccezione degli immobili oggetto di tutela.

Nuovi interventi inclusi nelle ristrutturazioni edilizie

Vengono considerati interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di ricostruzione di edifici, con sagoma diversa rispetto a quelli demoliti, in cui si applicano innovazioni finalizzate all'adeguamento antisismico, all'efficientamento energetico e all'applicazione della normativa sull'accessibilità. Accettati anche prospetti e aree di sedime diversi, così come variazioni delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, ciò anche quando le dimensioni del lotto non consentono di variare l'area di sedime per consentire l'adeguamento del nuovo edificio alle distanze minime tra edifici e rispetto i confini.

Gli aumenti volumetrici sono consentiti nel rispetto degli strumenti urbanistici locali e delle leggi comunali vigenti.

Nuovi interventi inclusi tra le opere di manutenzione straordinaria

Gli interventi che modificano le destinazioni d’uso degli edifici, a patto che non comportino un aumento del carico urbanistico, sono inclusi tra le opere di manutenzione straordinaria. 

Aggiunte a questa categoria di lavori anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, se necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio o per l'accesso allo stesso.

Sono consentiti inoltre ampliamenti fuori sagoma e incrementi di altezza, purché si rispettino sempre le distanze preesistenti.

Cosa cambia per centri storici ed immobili sottoposti a vincoli

Le modifiche al TU edilizia non si applicano agli immobili ubicati nei centri storici (zone omogenee A o ad esse assimilabili secondo la normativa regionale e i piani urbanistici comunali) a prescindere dal valore storico o artistico degli edifici. 

Nei centri storici e nei contesti di particolare pregio storico e architettonico gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti solo nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati.

Possono essere considerate ristrutturazioni edilizie soltanto le demolizioni e ricostruzioni che avvengono nel rispetto della sagoma, dei prospetti, delle aree di sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente, senza aumenti di volume. Gli interventi inoltre non devono danneggiare il decoro architettonico dell’edificio e devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Le informazioni fornite in questa e-mail sono solo a scopo informativo e non hanno valore legale. Habitissimo declina ogni responsabilità in merito ad eventuali azioni intraprese dal destinatario. Habitissimo inoltre consiglia di ottenere una consulenza professionale prima di intraprendere qualsiasi tipo di azione, poiché l'interpretazione delle leggi e la sua applicazione da parte delle autorità locali autonome o nazionali possono variare e potrebbero non coincidere con quelle espresse in questa e-mail.

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